Кратко о нововведении
Закон вводит возможность ареста имущества уехавших из страны граждан в качестве обеспечительной меры по административным делам. Сначала суды будут при возможности арестовывать денежные средства на счетах, но при их недостаточности арест может распространиться на иное имущество, в том числе на квартиры. Арест может быть наложен и до вынесения решения по делу — по ходатайству, например, прокурора. Срок вступления закона в силу — 1 сентября 2026 года.
Кого может коснуться новый порядок
Чётких критериев того, какие действия подпадают под формулировку «правонарушения против интересов РФ», в законе нет, поэтому потенциально под риск подпадают многие уехавшие граждане. Арест имущества лишает возможности распоряжаться им — продавать, передавать по наследству или иногда сдавать в аренду.
Правозащитники предупреждают о «охлаждающем эффекте»: постоянная юридическая уязвимость может привести к самоцензуре и избежанию публичной деятельности.
Способы распорядиться недвижимостью из‑за границы
Дарение (передача близким)
Частый способ — оформление договора дарения на близкого родственника (родители, супруги, бабушки, дедушки, внуки). При дарении близкому родственнику ни даритель, ни одаряемый, как правило, не платят налог. Дарение на неблизкого родственника или постороннего человека облагается НДФЛ у одаряемого (13% для резидентов, 30% для нерезидентов).
При оформлении дарения собственнику всё равно потребуется третье лицо: нельзя одновременно оформить доверенность и тут же по ней подарить. Сделку нужно заключать у российского нотариуса, поэтому владельцу, находящемуся за границей, потребуется доверенность на представителя в России.
Налоги и финансовые нюансы при дарении
При дарении близкому родственнику налогов обычно нет. При передаче постороннему человеку одаряемый платит НДФЛ — 13% от прибыли/кадастровой стоимости для резидентов, 30% для нерезидентов и для лиц со специальным статусом (например, «иноагент»). Если сумма налога тяжела, можно ходатайствовать об отсрочке или поэтапной оплате у ФНС, но это повлечёт начисление процентов.
Доверенность: как оформить и какие варианты
Доверенность можно оформить в консульстве РФ (обычно надёжнее для последующей проверки нотариусом в России) или у местного нотариуса за границей. В странах, подписавших Минскую конвенцию, часто достаточно заверения у местного нотариуса и перевода на русский; в странах Гаагской конвенции потребуется апостиль. После оформления оригинал доверенности отправляют в Россию.
В доверенности нужно прописать права на оформление дарения или продажи, право обращения в Росреестр и МФЦ и, при необходимости, право снять собственника с регистрационного учёта. Рекомендуется делать доверенность на внутренний российский паспорт, указанный в документах на квартиру.
Оформление сделки и регистрация в Росреестре
После передачи доверенности представитель вместе с новым владельцем идёт к нотариусу с пакетом документов: удостоверения личности, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, справки об отсутствии долгов по ЖКХ и пр. Нотариус оформляет договор в трёх экземплярах и сам направляет документы в Росреестр; выписка нового собственника обычно приходит на следующий день.
Продажа квартиры из‑за границы
Налогообложение при продаже
Размер налога зависит от способа получения и срока владения недвижимостью. Стандартный срок для освобождения от НДФЛ — 5 лет; для подарков близким, наследства, приватизации и др. — 3 года. При несоблюдении сроков резиденты платят НДФЛ по общей схеме, нерезиденты и лица с особым статусом (например, «иноагенты») могут быть обязаны платить 30%.
Как принимать оплату и снизить риски
Рекомендуется, чтобы средства поступали на российский счёт продавца, а не на счёт доверенного лица. Если счёта нет, доверенному лицу можно предоставить право открыть его. Для безопасности часто используют банковский аккредитив (покупатель перечисляет деньги на условный счёт банка) или депозит нотариуса: деньги хранятся до получения выписки из ЕГРН, после чего переводятся продавцу.
Важно учитывать последствия дат поступления средств для налогообложения: датой получения дохода считается момент передачи денег представителю, а не перевод от него вам.
Документы, которые обычно требуются при продаже
Копии всех страниц внутреннего паспорта владельца, оригиналы паспортов покупателя и доверенного лица, выписка из ЕГРН, оригинал доверенности. При необходимости — нотариальное согласие супруга, документы‑основания права собственности, справки об отсутствии коммунальных долгов, планы БТИ и справки об отсутствии зарегистрированных жильцов.
Прописка и выписка
На момент продажи в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. Если продавец в ней прописан, потребуется отдельная доверенность и нотариальное заявление на выписку — эти документы вместе с выпиской из ЕГРН доверенное лицо подаёт в МФЦ.
Другие важные моменты и риски
При дарении супругу стоит учитывать риск утраты доли при разводе: подаренная квартира будет считаться его/её личной собственностью. Операции возможны только с приватизированным жильём; неприобретённую собственность нельзя подарить или продать. Также есть риск отказа российских нотариусов принимать нестандартные иностранные доверенности в небольших городах.
Для людей с особым статусом (например, «иноагенты») существуют дополнительные ограничения: средства от продажи могут поступать на специальные счета, с которых вывод средств будет ограничен до снятия статуса.
Наследство
Если недвижимость переходит по наследству, основные операции (включая продажу) также придётся оформлять через доверенность и официального представителя. Рекомендуется заранее проконсультироваться с юристом, чтобы подготовить необходимые документы.
Электронная подпись и биометрия
Государственный эксперимент предусматривает выдачу квалифицированных электронных подписей (КЭП) в ряде стран, что теоретически позволяет совершать сделки дистанционно. Однако для дистанционных сделок с недвижимостью теперь требуется биометрия, которую можно сдать только очно; если ваших биометрических данных нет в Единой биометрической системе, вариант с КЭП может не подойти.
Короткие практические советы
- Оцените риски: арест имущества возможен даже при относительно небольших административных нарушениях.
- Если решаете переписать квартиру, предпочтительнее дарение близким родственникам — это минимизирует налоги.
- Оформляйте доверенность через консульство или по надёжным шаблонам российских нотариусов; оригинал отправляйте в Россию.
- Для продажи используйте аккредитив или депозит нотариуса, а деньги принимайте на собственный российский счёт.
- Перед любыми операциями проконсультируйтесь с юристом и нотариусом, чтобы учесть все особенности вашего случая.